Fiches Pratiques

Le syndicat des copropriétaires

Dans tout immeuble ou ensemble immobilier en copropriété, un syndicat des copropriétaires est créé de facto avec pour objet " la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes " (article 14 de la loi).

Il est notamment chargé de la mise en oeuvre des services collectifs - gardiennage, chauffage, fourniture d'eau chaude et froide, antenne de télévision - ainsi que d'entretenir les bâtiments et les espaces, d'en assurer le nettoyage, les petites réparations ainsi que les gros travaux : ravalement, réfection de terrasses et toitures, rénovation de la chaufferie, etc.

Sous réserve que les décisions soient prises dans des conditions appropriées, le syndicat des copropriétaires peut aussi réaliser des travaux d'amélioration ou de création de nouveaux locaux ou équipements collectifs.

Il a la personnalité civile, et est " responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes " (même article). Sa responsabilité est tant civile que pénale, à l'égard des tiers comme des copropriétaires...

Bien que régi par des règles spécifiques, sa forme s'apparente à celle des associations, en particulier pour ce qui est de son régime fiscal : il bénéficie notamment du régime de transparence fiscale et, sous réserve de ne pas avoir d'activités à caractère commercial, n'est soumis ni à la TVA, ni à l'impôt sur les sociétés.

Il est doté d'une pleine capacité juridique, celle de con-tracter, avec des tiers comme celle d'agir en justice.

Il ne possède en principe pas de patrimoine en propre : en effet, les parties privatives appartiennent directement à chaque copropriétaire et les parties communes appartiennent à la collectivité des copropriétaires sous forme de propriété indivise.

Le conseil syndical

Les décisions du syndicat sont prises par l'assemblée générale et leur exécution est confiée à un syndic ; entre deux réunions d'assemblée, les copropriétaires sont représentés auprès du syndic par un conseil syndical, composé à l'instar d'un conseil d'administration de copropriétaires désignés par l'assemblée générale. Sa fonction est définie par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : " dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion "

C'est avant tout un organe autonome : il " donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même " (même article).

Il peut également prendre connaissance de tout document ou registre se rapportant à la gestion de l'immeuble et à l'administration de la copropriété. De plus, le conseil syndical règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété : c'est donc l'interlocuteur privilégié entre les copropriétaires et le syndic.

Le conseil syndical doit rendre compte à l'assemblée des copropriétaires, chaque année, de l'exécution de sa mission (article 22 modifié du décret du 17 mars 1967).

Fiche pratique réalisée en collaboration avec Universimmo.com